Risques et diagnostics obligatoires à Saint-Dié-des-Vosges : le dossier

État des risques : distinguer la commune du bien concerné

À Saint-Dié-des-Vosges, dans les Vosges, le code INSEE 88413 permet d’identifier la commune concernée par les données. Géorisques y recense l’inondation, le séisme et le radon. Pour préparer une vente ou une location, le vendeur comme le bailleur doit distinguer ce signalement communal des informations réglementaires applicables au bien. Les faits fournis ne comprennent ni adresse, ni parcelle, ni document réglementaire local : ils ne permettent donc pas de dresser un état des risques individualisé ou de détailler toutes les obligations attachées à une transaction. La préparation d’un document via ERRIAL doit ainsi rester distincte de cette synthèse communale. Le dossier doit également séparer l’information sur les risques du diagnostic énergétique : les 6 027 DPE décrivent un ensemble de logements diagnostiqués, pas leur exposition respective. Les pièces à remettre et les mentions applicables doivent être vérifiées pour le bien.

• Pour le vendeur : réunir l’adresse exacte, les références du bien et les documents déjà disponibles afin de vérifier les informations à porter dans l’état des risques réglementé. Le seul code communal 88413 ne décrit pas une parcelle.
• Pour le bailleur : préparer cette même identification précise pour le logement loué, sans transposer automatiquement les conclusions d’un autre logement de la commune.
• Pour chacun : ne pas présenter le DPE comme un état des risques. Les 430 logements classés F ou G renseignent la performance énergétique du parc diagnostiqué, sans établir un classement au regard de l’inondation, du séisme ou du radon.

Inondation : une exposition à vérifier à l’échelle du logement

L’inondation figure parmi les risques recensés, mais les faits ne précisent ni son périmètre, ni son intensité, ni les prescriptions éventuellement applicables. Pour le vendeur et le bailleur, cette mention appelle une vérification de la situation du bien avant de renseigner l’état des risques ; elle ne suffit pas à affirmer que chaque logement est exposé. Le profil local donne néanmoins un cadre utile à la préparation : 19,0 % des logements diagnostiqués sont des maisons individuelles. Pour ces biens comme pour les autres logements, il est pertinent de documenter la configuration des espaces bas, lorsqu’ils existent, et de rassembler les informations connues sur leur état. Cette démarche est une recommandation de préparation, pas une prescription locale établie par les données. De même, les 82,2 % de diagnostics concernant du bâti antérieur à 1975 ne permettent pas de déduire une vulnérabilité uniforme à l’eau.

• Identifier précisément le bien et vérifier les informations réglementaires qui lui correspondent. La source fournie recense l’inondation dans la commune, sans autoriser à tracer une zone exposée ni à conclure sur une adresse particulière.
• Rassembler, s’ils existent, les documents relatifs aux événements connus, aux réparations et aux travaux concernant les espaces bas. Leur disponibilité peut faciliter l’examen du dossier, sans démontrer à elle seule l’exposition actuelle.
• Décrire le logement réel plutôt qu’un logement type : les maisons représentent 19,0 % du parc diagnostiqué, mais les données ne décrivent ni les caves, ni les sous-sols, ni la position des logements dans les bâtiments.

Séisme : une zone 3 modérée, sans diagnostic structurel individuel

Saint-Dié-des-Vosges relève de la zone de sismicité réglementaire 3, qualifiée de modérée. C’est le classement communal fourni à prendre en compte pour vérifier et renseigner l’information sismique dans le dossier du vendeur ou du bailleur. Il ne constitue toutefois ni une évaluation de la solidité d’un immeuble, ni une attestation de conformité de sa structure. Le parc diagnostiqué est dominé par la période 1948-1974, qui représente 63,2 % des diagnostics, tandis que 19,0 % concernent des constructions antérieures à 1948. Ces proportions invitent à rechercher l’historique propre au bâtiment plutôt qu’à attribuer une résistance supposée à toute une période. Le propriétaire peut préparer les plans et les documents de travaux disponibles, notamment ceux décrivant des modifications du bâti. Les faits fournis ne permettent pas d’imposer une étude structurelle particulière, de caractériser les matériaux employés ou d’affirmer qu’un bâtiment ancien serait nécessairement défaillant.

Radon : une classe 3 à distinguer d’une mesure dans le logement

Le potentiel radon communal est classé 3 sur une échelle de 1 à 3 : il s’agit du niveau qualifié de significatif dans les faits fournis. Pour une vente comme pour une location, ce classement est l’information communale à considérer lors de la vérification de l’état des risques. Il ne fournit cependant aucune concentration mesurée dans un logement et ne permet pas de conclure à une situation intérieure particulière. Avec 82,2 % de diagnostics portant sur des constructions antérieures à 1975, l’historique des transformations du logement constitue une information utile à réunir. Le propriétaire peut préparer les documents disponibles sur la ventilation, les espaces bas et les rénovations, sans prétendre qu’ils remplacent une mesure. Aucune campagne de mesure, aucun résultat individuel et aucune prescription de travaux ne sont fournis. Le classement 3 ne doit donc pas être transformé, dans ce dossier, en constat de contamination ou en obligation de travaux non documentée.

Préparer les diagnostics sans confondre ancienneté, énergie et risques

Le parc étudié comprend 6 027 DPE, dont 430 passoires énergétiques classées F ou G. Ces chiffres permettent de situer le sujet énergétique, mais pas d’établir la liste complète des diagnostics obligatoires pour un logement donné. De même, les 19,0 % de bâti antérieur à 1948 et les 63,2 % construits entre 1948 et 1974 décrivent le parc diagnostiqué, non la date certaine de chaque immeuble. Le vendeur et le bailleur doivent donc préparer leur dossier à partir des caractéristiques vérifiées de leur propre bien. L’état des risques traite les informations réglementaires qui lui sont applicables ; le DPE renseigne un autre domaine. Un classement énergétique ne valide ni l’absence d’exposition à l’inondation, ni la résistance au séisme, ni une concentration de radon. Les données disponibles ne permettent pas davantage de déduire une obligation de rénovation ou une restriction particulière concernant une transaction.

• Constituer une fiche du bien avec son identification, sa période de construction lorsqu’elle est connue, sa configuration et les pièces disponibles. Ne pas attribuer automatiquement à un logement la période dominante 1948-1974.
• Rassembler le DPE individuel existant et les documents relatifs aux travaux. Les 430 passoires F ou G recensées ne permettent pas de présumer la classe énergétique du bien proposé à la vente ou à la location.
• Vérifier séparément les informations relatives à l’inondation, à la sismicité de zone 3 et au potentiel radon de classe 3. Garder distincts les classements communaux, les observations concernant le bâtiment et les éventuels résultats individuels.
• Faire déterminer les pièces réglementaires applicables à la transaction à partir des caractéristiques réelles du logement. La statistique communale ne constitue ni une liste personnalisée de diagnostics, ni un dossier réglementaire prêt à remettre.