DPE à Kellermann, Saint-Dié-des-Vosges : comprendre le parc et ses étiquettes

Le dossier énergétique de Kellermann repose sur 930 diagnostics de performance énergétique géolocalisés, issus d’un échantillon analysé de 6 027 DPE à Saint-Dié-des-Vosges. Ces données permettent de décrire les logements diagnostiqués du quartier, leurs périodes de construction et leurs niveaux de performance. Elles offrent aussi un point de comparaison avec les indicateurs de la commune. Il faut toutefois distinguer ce portrait statistique de la situation d’un logement particulier : les résultats du quartier ne constituent pas le DPE d’un appartement mis en vente ou en location. Les chiffres disponibles dessinent un ensemble majoritairement collectif, construit surtout après 1948, dans lequel les étiquettes C et D occupent la place principale. Les logements classés F ou G y sont peu nombreux dans l’échantillon étudié.

Un bâti dominé par les appartements de la période 1948-1974

La période 1948-1974 représente 83,3 % des diagnostics du quartier Kellermann. Cette concentration distingue nettement le profil du bâti observé : il s’agit avant tout de logements de cette période, et non d’un parc ancien construit avant 1948. Ce dernier ne représente que 1,5 % des diagnostics locaux, contre 19,0 % à l’échelle de Saint-Dié-des-Vosges. Au total, la part construite avant 1975 atteint néanmoins 84,8 %. Les maisons individuelles ne pèsent que 2,5 %, le reste étant constitué d’appartements. La lecture des résultats doit donc rester centrée sur ce parc collectif largement dominant. Ces informations décrivent une structure d’âge et de types de logements ; elles ne renseignent pas sur les matériaux, les équipements de chauffage ou les travaux éventuellement réalisés dans chaque bâtiment.

Des étiquettes concentrées sur C et D, avec seulement 9 F ou G

La répartition des étiquettes place la classe C en tête avec 492 diagnostics, devant la classe D, qui en compte 297. La classe B apparaît également avec 116 DPE, tandis qu’aucun diagnostic de l’échantillon n’est classé A. Les niveaux E, F et G sont moins présents : respectivement 16, 5 et 4 diagnostics. Les passoires énergétiques F et G réunissent ainsi 9 logements, soit 1,0 % selon l’indicateur fourni. Le profil énergétique observé ne correspond donc pas à celui d’un quartier dominé par les étiquettes les moins performantes. Il reste néanmoins diversifié, puisque plusieurs classes coexistent. La construction majoritairement antérieure à 1975 ne suffit pas, à elle seule, à prédire l’étiquette d’un logement : les résultats observés doivent primer sur une déduction fondée uniquement sur son âge.

• Classes A et B : aucun DPE en A et 116 en B. L’absence de classe A concerne l’échantillon analysé ; elle ne permet pas de conclure sur les logements qui n’y figurent pas.
• Classes C et D : 492 diagnostics en C et 297 en D. Ces deux catégories structurent le portrait du quartier, sans rendre interchangeables les logements concernés.
• Classes E, F et G : 16 diagnostics en E, 5 en F et 4 en G. Leur faible présence globale ne dispense pas d’examiner le résultat propre au bien proposé.

Des indicateurs énergétiques inférieurs aux médianes de la ville

Par rapport à Saint-Dié-des-Vosges, Kellermann présente une proportion plus faible de passoires énergétiques : 1,0 % de F et G contre 7,1 % pour la ville entière. Sa consommation médiane est aussi plus basse, à 132 kWh/m²/an contre 168 kWh/m²/an. Le coût énergétique annuel médian estimé suit le même sens, avec 850 € dans le quartier et 1 054 € dans la commune. La surface médiane est pourtant plus élevée à Kellermann : 74 m², contre 70 m² à l’échelle municipale. Ces comparaisons situent favorablement le quartier sur les indicateurs énergétiques fournis. Elles ne constituent toutefois pas une comparaison à logements identiques. Le profil du bâti diffère notamment par la présence beaucoup plus limitée des constructions antérieures à 1948 dans le quartier.

Vendre à Kellermann : situer le bien sans lui attribuer le résultat du quartier

Pour préparer une vente à Kellermann, les statistiques locales apportent un contexte utile à la présentation du logement. Un appartement classé C s’inscrit dans la catégorie la plus représentée, avec 492 diagnostics, mais cette fréquence ne constitue pas une estimation de sa valeur. De même, la faible proportion de F et G dans le quartier ne modifie pas le classement d’un bien qui relève de ces étiquettes. La présentation doit distinguer le résultat individuel, les caractéristiques du logement et les repères collectifs. Les données fournies ne comportent ni prix de transaction, ni mesure de l’effet du DPE sur les négociations. Elles permettent donc de contextualiser une annonce ou un échange avec un acquéreur, sans annoncer de valorisation chiffrée ni tirer de conclusion sur les conditions de vente.

• Présenter d’abord l’étiquette et les données propres au bien, puis utiliser les 930 diagnostics du quartier comme contexte. Le résultat d’un logement reste distinct de la distribution statistique locale.
• Distinguer le coût estimé du bien du repère médian de 850 € par an. Cette médiane décrit l’échantillon de Kellermann et ne constitue pas le budget énergétique annoncé pour chaque acquéreur.
• Expliquer le profil immobilier observé : seulement 2,5 % de maisons individuelles et une forte présence du collectif. Les résultats globaux décrivent donc principalement des appartements, et non un ensemble équilibré entre maisons et appartements.

Louer à Kellermann : examiner l’étiquette et l’estimation propres au logement

Pour une mise en location, le portrait de Kellermann sert surtout à replacer le logement dans son environnement énergétique. La consommation médiane de 132 kWh/m²/an fournit un repère local, mais elle ne remplace pas la consommation indiquée dans le diagnostic du bien. Le même principe vaut pour le coût annuel médian estimé de 850 € : ce montant n’est pas une facture prévisible pour tout locataire. Un propriétaire peut s’appuyer sur ces indicateurs pour expliquer les différences entre son logement et le profil du quartier, en séparant clairement les informations individuelles des données agrégées. Les faits disponibles ne précisent pas les règles applicables à la location. Ils ne permettent donc pas de conclure, à partir des seules statistiques locales, sur la possibilité de louer un bien particulier.